부동산 거래를 앞두고 있다면 꼭 확인해야 하는 서류가 있습니다. 바로 부동산 등기사항전부증명서, 흔히 말하는 등기부등본입니다. 이 서류는 해당 부동산의 법적 상태를 보여주는 문서로, 매매나 전세 계약 전 반드시 꼼꼼히 확인해야 안전한 거래가 가능합니다.

그렇다면 등기부등본에서 어떤 내용을 꼭 확인해야 할까요? 놓치기 쉬운 핵심 체크 포인트들을 정리해드리겠습니다.

(주요 개념 비교)

구 분	표제부	갑 구	을 구
내 용	부동산 기본정보	소유권 변동 기록	소유권 이외 권리(저당권 등)
목 적	부동산 ‘신상명세서’	소유자 확ㅇㄴ	권리관계 파악

 계약전 표제부, 갑구, 을구 모두 확인은 필수 !

1. 표제부: 부동산 정보 확인

표제부는 부동산의 기본 정보가 기재된 부동산의 ‘기본 이력서’라고 볼 수 있습니다.

• 대지면적, 건물면적
• 구조 및 용도
• 주소지, 지번 등 

🔍 체크 포인트: 계약하려는 부동산과 일치하는지 확인하세요. 특히 주소, 면적, 용도 등이 계약서 내용과 다르지 않아야 합니다.

구 분	내 용	비 고
소재지	부동산 위치	경기도 인천시 ○ ○로 ○ ○
지목	토지용도	대, 답, 전 등
면적	토지 또는 건물 면적(㎡)	84 ㎡
구조	건물 구조	철근콘크리트, 목조 등
층수	건물  층별 구조	지상 10층, 지하 1층
건축연도	건물 완공연도	2020년

2. 갑구: 소유권 관련 사항

갑구는 소유권과 관련된 사항을 담고 있는 부분입니다.

• 현재 소유자 이름
• 소유권 취득 일자 및 원인 (매매, 상속 등)
• 소유권 이전 내역

🔍 체크 포인트: 현재 소유자가 매도인(계약 당사자)과 동일한지 확인하세요. 다를 경우 위임장 등 추가 서류가 필요할 수 있습니다.

3. 을구: 권리 관계 및 채권 설정 확인

을구에는 해당 부동산에 설정된 근저당권, 전세권, 임차권, 가압류 등이 기록됩니다.

🔍 체크 포인트:

• 근저당권: 은행 대출이 설정되어 있다면, 매매 시 말소 조건 등을 확인해야 합니다.
• 전세권/임차권: 선순위 임차인이 있는지, 확정일자는 있는지 체크해야 전세보증금을 보호받을 수 있습니다.
• 가압류, 가처분, 압류: 법적 분쟁이나 체납이 걸려 있는 경우 주의가 필요합니다.

4. 발급일자: 최신 본인지 확인

등기부등본은 인터넷으로 쉽게 발급할 수 있지만, 날짜가 오래된 서류는 무의미합니다.

🔍 체크 포인트:
계약 직전 당일 또는 전날 등기부등본을 재발급 받아 최신 상태를 확인하세요. 하루 사이에도 권리관계가 변경될 수 있습니다.

5. 등기원인과 접수일자 일치 여부

등기 원인일과 접수일자가 지나치게 차이 나면, 법적 분쟁의 여지가 있을 수 있습니다.

🔍 체크 포인트:
예를 들어, 소유권 이전 원인이 매매인데 접수일이 몇 년 뒤라면 왜 지연됐는지 이유를 파악해보는 것이 좋습니다.

6. 부동산 중복 등기 여부

동일한 부동산에 대해 **중복 등기(이중 매매)**가 있는 경우 사기 피해를 입을 수 있습니다.

🔍 체크 포인트:
등기부등본에 이상한 이력이나, 짧은 기간 내 여러 번의 소유권 이전이 있다면 신중하게 접근해야 합니다.

마무리: 꼼꼼한 확인이 안전한 거래의 시작입니다

부동산 등기부등본은 단순한 서류가 아닙니다. 부동산의 법적 ‘이력서’와 같은 역할을 하죠. 단 한 줄의 기록도 거래에 큰 영향을 미칠 수 있으니, 계약 전 반드시 등기부등본을 직접 확인하고, 이해되지 않는 부분은 전문가의 도움을 받는 것이 안전합니다.